Fallstricke vermeiden

Etwa 80 Milliarden Euro sind seit der Einführung des EEG im Jahr 2000 in Deutschland in die etwa 1,5 Millionen Photovoltaikanlagen investiert worden. Aktuell ist eine gewisse Tendenz zum Verkauf von bestehenden Anlagen am Markt zu erkennen. Die Motivation zum Verkauf ist vielfältig: Portfoliooptimierung (Verkauf von kleinen oder großen Anlagen, von Dünnschicht oder kristallinen Anlagen, räumlich weit entfernten Projekten), Schwierigkeiten bei der Finanzierung, Liquiditätsprobleme, Qualität oder Gewährleistung oder interessante Anlagemöglichkeiten. In manchen Fällen steckt auch nur das Ausnutzen der günstigen Marktbedingungen dahinter, sind doch deutlich höhere Preise für den Verkauf der Anlagen am Markt zu erzielen, als die Betreiber für die Anlagen selbst gezahlt haben. Dies liegt vor allem an dem mittlerweile gesunkenen Zinsniveau, das die Verkäufer durch höhere Anlagenpreise zu kompensieren versuchen.

Für den Käufer ergeben sich jedoch ebenfalls eine Reihe von Vorteilen. Neben der Investition in relativ sichere Wirtschaftsgüter sind bei einer bereits bestehenden Anlage die Projektierungs- und Baurisiken nicht vorhanden. Anhand der Vergütungszahlungen des Netzbetreibers sind die Istwerte leicht mit den Sollwerten zu vergleichen, genauso leicht die Betriebskosten. Somit kann rechnerisch schnell die Rendite der Anlagen ermittelt werden. Eine Vielzahl von Banken sieht in diesen Finanzierungen gute Möglichkeiten, ihr Engagement auszubauen, und ermöglicht ihren Kunden relativ leichten Zugang zu Kapital. Ein weiterer Vorteil für den Erwerber ist die Möglichkeit, im Rahmen der Steuererklärung über Sonderabschreibungen einen positiven Effekt zu erzielen.

Dennoch ist der Kauf einer bestehenden Anlage nicht risikolos, und der Kaufvertrag sollte deutlich umfangreicher als etwa ein Autokaufvertrag ausfallen. Die wichtigsten Bestandteile, die der Kaufvertrag ausweisen sollte, sind:

1. Das Flurstück, auf dem die Anlage steht, sollte genau bezeichnet werden, bestenfalls mit Katasterkarte.
2. Der Kaufgegenstand ist eindeutig zu benennen sowie alle zur Photovoltaikanlage gehörenden Gegenstände und Leitungen, gegebenenfalls Trafostationen und Zubehör.
3. Es ist eindeutig zu regeln, wann der Besitzübergang erfolgt und welche Voraussetzungen zu erfüllen sind (in der Regel vollständige Kaufpreiszahlung, Zustimmung vom bisherigen Kreditnehmer, eventuell Vorkaufsrecht, Übergabe der Anlagendokumentation).
4. Beim Kaufpreis muss auch angegeben werden, ob er mit oder ohne Umsatzsteuer ausgewiesen ist.
5. Der Dachnutzungs- oder Pachtvertrag ist auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Dabei unterliegt der Gebäudeeigentümer der Mitwirkungspflicht, ohne davon zu profitieren. Dies kann zu gewissen Verzögerungen führen, die der neue Eigentümer einplanen sollte. Der Verkäufer sollte dabei einen Nachweis über die bisherigen Zahlungen der Pacht vorlegen.
6. Ohne Eintragung einer Betreiberdienstbarkeit ist der Bestand der Anlage nicht gesichert. Wichtig ist, dass die Betreiberdienstbarkeit in Abteilung 2 vor den Eintragungen in Abteilung 3 erfolgt. Die kann die Auseinandersetzung mit den Grundschuldgläubigern des Gebäudeeigentümers erfordern.
7. Der Zeitpunkt des Übergangs der Einspeisevergütung ist im Vertrag festzulegen. Es empfiehlt sich, eine genaue Bezeichnung des Einspeisepunktes und des Zählers aufzunehmen. Der Zählerstand ist zum Übergabezeitpunkt zu dokumentieren und dem Netzbetreiber, am besten mit Unterschriften von Käufer und Verkäufer, mitzuteilen. Die Bearbeitungszeit bei den Netzbetreibern ist unterschiedlich. Wenn es zu sehr langen Verzögerungen kommt, wobei drei Monate eher eine normale Bearbeitungszeit sind, kann man sich mit einer Auszahlungssperre an den Netzbetreiber und einem Anwaltsschreiben behelfen. Es besteht das Risiko, dass der bisherige Anlagenbetreiber die EEG-Vergütung weiter erhält und der Käufer für diese Zeit zusätzliches Kapital zur Begleichung des Kapitaldienstes bereithalten muss.
8. Eventuell sind noch Abtretungen der Einspeisevergütungen an die bisherigen Banken vorhanden. Dies ist ebenfalls zu klären. In der Regel fordern die finanzierenden Banken Eintragungen zur Vormerkung einer Betreiberdienstbarkeit.
9. Es sollte ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, wenn eine der vorgenannten Bedingungen nicht erfüllt wird. Bei all den formal wichtigen Punkten darf natürlich die Anlage als solche nicht in den Hintergrund treten. Alle Komponenten der Anlage sind kritisch zu prüfen. Im Zweifel sind Gutachter hinzuzuziehen oder bestimmte Tests durchzuführen. Die Betriebsführungs- und Wartungsverträge sollten kündbar und neu verhandelbar sein. Bei Versicherungen gilt ein Sonderkündigungsrecht.

Onlinehandel mit Bestandsanlagen wächst

Felix Krause ist Geschäftsführer der Onlineplattform Milk the Sun. Er sieht einen Trend, dass Projektentwickler und Betreiber ihre Photovoltaikanlagen zunehmend per Internet zum Verkauf anbieten und Investoren international Projekte für den Kauf finden.

Was sind Ihre Erfahrungen, über welche Kanäle die meisten Photovoltaikanlagen verkauft werden?

Nachdem laufende Photovoltaikanlagen früher hauptsächlich im engen Kreis über Vermittler, Makler, Steuerberater und auch Anwälte vertrieben wurden, sehen wir einen zunehmenden Trend, Anlagen online zu vermarkten, da die Vorteile für Anbieter und Käufer überwiegen. Dieser Trend wird sich noch verstärken, da wohl mehr als 90 Prozent aller Anlagenbesitzer noch nicht klar ist, dass sie ihr Photovoltaikinvestment als liquides Asset handeln können. Das wird sich ändern.

Welche Vorteile hat die Onlinevermarktung für Anbieter und Käufer?

Früher kamen Investor und Verkäufer meistens aus derselben Region. Mit der Onlinevermarktung erreichen Anbieter einen internationalen Markt und Investoren ein viel größeres internationales Angebot. Außerdem müssen Unterlagen nicht mehr über E-Mail verschickt werden, sondern können über spezielle Datenräume sicher und bequem geteilt werden.

Was für Anlagen verkauft Milk the Sun über seine Plattform?

Das ist von Region zu Region unterschiedlich. Die durchschnittlich gehandelte Anlagengröße in Deutschland liegt beispielsweise bei 150 Kilowatt, wobei wir Anlagen zwischen sieben Kilowatt und neun Megawatt erfolgreich vermarktet haben. In Italien hingegen liegt der Durchschnitt bei fast konstant einem Megawatt. In Japan, Großbritannien und Lateinamerika sind es hauptsächlich Projekte im großen Megawattbereich.

Können Sie etwas über die Entwicklung des Angebots und der Nachfrage in Deutschland sagen?

Die zunehmende Alternativlosigkeit der Photovoltaik im Verhältnis zu anderen Anlageformen hinsichtlich Risiko-Rendite-Verhältnis lenkt den Fokus nicht nur institutioneller Investoren, sondern immer mehr auch privater Investoren auf Photovoltaikinvestments. Dadurch steigt aktuell die Nachfrage vor allem im Bereich der 30- bis 1.000-Kilowatt-Anlagen. Zudem werden wir im zweiten Halbjahr wieder einen Ansturm von steuergetriebenen Privatinvestoren sehen. Diese hohe Nachfrage sorgt für bescheidenere Renditeerwartungen.

Gibt es andere Länder, in denen gerade der Kauf und Verkauf von Bestandsanlagen hoch im Kurs steht?

Definitiv. Insbesondere sehen wir unverändert eine starke Nachfrage aus Skandinavien. Aber auch das Interesse an laufenden Solaranlagen in Deutschland und Italien aus dem angelsächsischen Raum, aus Südosteuropa und Asien hat in den letzten Monaten stark zugenommen.

Die Fragen stellte Sandra Enkhardt.