Wer zur Miete wohnt, zahlt bei der Wärmewende drauf: entweder bei den Heizkosten oder bei der Miete. Das Teilwarmmietenmodell, wie von der Bundesregierung vorgeschlagen, bietet keine Investitionsanreize für die Modernisierung der Gebäudewärme im Mietmarkt, oder es belastet die Mieter finanziell einseitig. Das geht aus einer gemeinsamen Analyse von IKEM, Institut der deutschen Wirtschaft und Öko -Institut innerhalb des Kopernikus-Projekts „Ariadne“ hervor.
Der Umstieg von fossilen Heizungen auf emissionsfreie Alternativen funktioniert bei Gebäudeeigentümern über den Preis. Wird Erdgas aufgrund des CO2-Preises teurer, fällt der Schritt zur Wärmepumpe leichter. Wer eine Wohnung mietet, ist davon abhängig, dass der Vermieter die Heizung austauscht. Investitionsanreize gibt es aber für Vermieter an dieser Stelle nicht. Mietrechtliche Optionen versuchen, das zu ändern. Das Team analysierte, welche Optionen zur Verfügung stehen und welche Effekte diese auf die Renditen der Vermieter und die Höhe der Mieten haben.
Konkret untersuchten die Forschenden die ökonomischen Effekte der Modernisierungsumlage, des Teilwarmmietenmodells, der CO2-Umlagefähigkeit, verschiedener Förderungen für energetische Sanierungen und noch weiterer Modelle, die sich für den finanziellen Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern für die Kosten der Wärmewende anbieten. Für die Studie verglichen sie den Fall von Mehr- und Einfamilienhäusern, die von der Effizienzklasse F zum Effizienzhausstandard 70 ertüchtigt werden sollen. Das Team spielt anhand dieser Grundvoraussetzung 16 Fallkonstruktionen durch. Zusätzlich berechnen die Forschenden, wie sich der Betrachtungszeitraum, der Kalkulationszins und die Preisentwicklung für Energie auf die Berechnungsmodelle der 16 Fälle auswirken.
Mietrecht ist nicht auf Energiewende vorbereitet
Der Studie zufolge ist das Mietrecht in Deutschland nach heutigem Stand nicht auf die Anforderungen der Energiewende vorbereitet. Die aktuelle Modernisierungsumlage würde beispielsweise zu einem zu hohen Verwaltungsaufwand für Vermieter führen und gleichzeitig keinen Schutz vor deutlichen Mieterhöhungen bieten, heißt es in der Studie. Effektiv handele es sich bei dem Instrument um ein Investitionshemmnis, so die Forschenden.
Bei dem Teilwarmmietenmodell, das von der Bundesregierung vorgeschlagen wurde, beteiligen sich die Vermieter an den Wärmekosten des zu vermietenden Objekts. So legen die Parteien Grundheizkosten fest, die durch den Vermieter getragen werden. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten soll weiterhin bestehen bleiben. Somit soll bei sparsamen Verhalten Kostenneutralität zum Zeitpunkt der Umstellung des Heizungssystems sichergestellt werden. In der Analyse stellt das Team fest, dass das Teilwarmmietenmodell keine besonders geeignete Maßnahme ist, um Mieter vor Preissteigerung zu schützen und dabei gleichzeitig Investitionsanreize zu setzen. In Schweden sei ein Warmmietenmodell eingeführt worden, welches besser geeignet sei. Dort sei eine Raumreferenztemperatur im Mietvertrag festgelegt. Diese kann zwischen 18 und 23 Grad variieren. Bei einer individuellen Ablesung wird festgestellt, ob die Temperatur überschritten wurde. Nur dann komme der Mieter für die Heizkosten anteilig für die Überschreitung auf. Das Modell sei gut, aber nicht ohne weiteres ins deutsche Mietrecht zu übertragen.
Die Forschenden untersuchten zusätzlich auch die Ausgleichsmodelle „Drittelmodell“ und „Energie-Klimafonds-Modell“, die in letzten Jahren vorgeschlagen wurden. In der Untersuchung unter dem „Ariadne“-Projekt erwiesen diese Konzepte sich als untauglich, Investitionsanreize zu setzen und gleichzeitig die Wohnkostenbelastung gering zu halten, wie es in der Auswertung der Studie heißt.
Reform von Modernisierungsumlage und Mietspiegel
Als Alternative schlagen die Forschenden eine Reform der Modernisierungsumlage vor. Diese solle gezielt Effizienzmaßnahmen im Bestand berücksichtigen. Dabei sollen die bürokratischen Hemmnisse für Vermieter gering gehalten werden. Zudem sei es wichtig, die Kappungsgrenzen für Baukosten nach unten zu korrigieren. Diese müssten durch ständig neue Marktsituationen regelmäßig angepasst werden. Die Maßnahme sollte den Ergebnissen der Forschenden zufolge durch eine Reform des Mietspiegels flankiert werden. Dieser lasse sich anpassen, um auf das Problem steigender Heizkosten durch das Fehlen moderner emissionsfreier Heizungen reagieren zu können.
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Ich habe auf die politischen Entscheidungen mittlerweile reagiert: Meine letzten beiden Mieter werden jetzt rausgeklagt. Dann hab ich endlich Ruhe, danach wohnen wir zwar alleine auf 500qm, aber ich habe den ganzen Stress nicht mehr.