In Mehrfamilienhäusern Solarstrom zu nutzen, lässt sich auf vielfältige Weise realisieren. Vom Steckersolargerät über Mieterstrom und Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung bis zur Versorgung des Allgemeinstroms und der Wärmepumpe gibt es verschiedene Betriebsmodelle. Auch die Betreiberkonstellation kann sehr unterschiedlich sein. Während der Mieter oder Wohnungseigentümer sein Steckersolargerät eigenständig nutzt, stellen sich immer dann auch steuerliche Fragen, wenn der Hauseigentümer als Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft die Photovoltaik-Anlage betreibt.
Die Vielzahl an Kombinationsmöglichkeiten zwischen Betriebsweise und Betreiberkonstellation lässt die steuerrechtliche Behandlung zunächst kompliziert erscheinen. Wir versuchen mit diesem Beitrag, die Fragen zu sortieren und einen ersten Überblick zu geben.
Photovoltaik-Steuerbefreiungen auch im Mehrfamilienhaus
Auch für Photovoltaik in Mehrfamilienhäusern liefern die Ende 2022 vom Gesetzgeber beschlossenen Steuerbefreiungen hilfreiche Vereinfachungen, darunter die Steuerbefreiung für Photovoltaik-Anlagen bestimmter Größe in der Einkommensteuer. Diese Regelung wurde für Gebäude mit mehreren Wohn- oder auch Gewerbeeinheiten zum Jahreswechsel 2024/2025 geändert, was zu einer unterschiedlichen Anwendung für Anlagen führt, die bis Ende 2024 oder ab Anfang 2025 angeschafft oder in Betrieb genommen oder erweitert wurden.
Für Anlagen bis Ende 2024 gilt die Steuerbefreiung, wenn die Leistung pro Wohn- oder Gewerbeeinheit 15 Kilowatt nicht übersteigt. Bei Anlagen ab 2025 wurde diese Grenze auf 30 Kilowatt erhöht und mit den Einfamilienhäusern vereinheitlicht. Diese Regelung gilt auch für Anlagen, die schon vor 2025 angeschafft, nachträglich aber in ihrer Leistung erhöht wurden.
So würde beispielsweise eine Photovoltaik-Anlage aus dem Jahr 2023 mit 50 Kilowatt Leistung auf einem Dreifamilienhaus, die ab dem Jahr 2025 in ihrer Leistung erweitert würde, ab der Erweiterung von der Einkommensteuer befreit sein. Nach der alten Regelung hätte die installierte Leistung (50 Kilowatt / 3 Wohneinheiten = 17 Kilowatt pro Wohneinheit) eine Steuerbefreiung ausgeschlossen. Zudem bleibt es bei der grundsätzlichen Obergrenze von 100 Kilowatt steuerbefreiter Photovoltaikanlagen je steuerpflichtiger Person.
Foto: Marcley
Befreit von der Steuer sind die Einnahmen „und Entnahmen“ aus der Photovoltaik-Anlage, also der Verkauf von Strom an Mieter wie auch die Einspeisung ins Netz. Mit Entnahmen ist insbesondere der private Stromverbrauch gemeint, was bei einem Vermieter nur zum Tragen käme, wenn er selbst im Haus wohnt und den Strom mitnutzt. Etwas anderes ist dagegen die Nutzung des Stroms zum Betrieb des Gebäudes selbst, beispielsweise für Allgemeinstrom oder eine Wärmepumpe. Dazu gleich mehr.
Das Gegenstück zur Steuerfreiheit ist das Entfallen von Abschreibungsmöglichkeiten für die Investition. Das steuerliche Geltendmachen von Kosten wie Abschreibung ist nur dann möglich, wenn Einnahmen – genauer gesagt Gewinne – aus der jeweiligen Tätigkeit zu versteuern sind. Einnahmen abzüglich Kosten und Abschreibung ergeben den zu versteuernden Gewinn. Würde man einerseits die Einnahmen steuerfrei stellen und gleichzeitig Abschreibungen zusätzlich steuermindernd anerkennen, wäre das eine doppelte steuerliche Begünstigung.
Auch ohne Abschreibungsmöglichkeiten ist die Steuerbefreiung langfristig ein großer Vorteil für den Betreiber, denn egal wie viel und wie lange Einkünfte aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage fließen, Einkommensteuer fällt dafür nicht an. Der Steuerberater Markus Sprenger sieht einen Nachteil der Steuerbefreiung nur für diejenigen, die Sonderabschreibungen nutzen könnten, um zunächst zu einem hohen Steuersatz Kosten geltend zu machen und dann zu einem niedrigen Steuersatz später die Einnahmen zu versteuern. Dafür würde man kurzfristig rechnerische Verluste erzeugen, um Steuerzahlungen in die Zukunft zu verlagern.
Solche Steuersparmodelle konnten in Einzelfällen für bestimmte Situationen interessant sein, beispielsweise wenn man kurz vor der Rente steht oder um einmalige Zusatzeinkünfte vor hohen Steuersätzen zu schützen. Möglich sind sie noch immer, wenn die Anlagengröße die Freigrenzen überschreitet oder die Anlage nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird.
Bei Stromlieferungen kann Umsatzsteuer anfallen
Anders als in der Einkommensteuer wurde in der Umsatzsteuer Photovoltaik nicht grundsätzlich steuerbefreit. Wer umsatzsteuerpflichtig ist und Solarstrom verkauft, muss für die Einkünfte weiterhin Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen und diese somit bei der Stromlieferung auch von den Kunden verlangen. Eingeführt wurde ein Steuersatz von null Prozent beim Verkauf von Photovoltaik-Anlagen an die Betreiber, anstatt dem bekannten Regelsteuersatz von 19 Prozent. Die Anlagengröße ist dabei nicht limitiert.
Bis 30 Kilowatt ist es egal, wo die Anlage installiert wird, darüber hinaus – und das dürfte bei vielen Mehrfamilienhäusern relevant sein – ist die Voraussetzung, dass es sich um ein Wohngebäude, ein öffentliches Gebäude oder ein gemeinnützig genutztes Gebäude handeln muss. Dass sich in einem Mehrfamilienhaus auch die ein oder andere Gewerbeeinheit befinden kann, ist dabei kein Hindernis.
Weiterhin müssen Betreiber von Photovoltaik-Anlagen also klären, ob sie umsatzsteuerpflichtig sind und für den verkauften Strom Umsatzsteuer einnehmen und ans Finanzamt zahlen. Bis zu einem Jahresumsatz (Einnahmen) von nicht mehr als 25.000 Euro kann der Anlagenbetreiber wie üblich die Kleinunternehmerregelung wählen und sich damit von der Umsatzsteuerpflicht befreien lassen. Die Grenze wurde ab dem Steuerjahr 2025 von zuvor 22.000 auf jetzt 25.000 Euro erhöht.
Dann muss auch bei Stromlieferungen keine Steuer ans Finanzamt abgeführt werden. Doch Vorsicht: Das geht nur als Steuerperson insgesamt. Wer also nicht nur Solarstrom verkauft, sondern noch andere selbstständige Einkünfte erzielt, zum Beispiel aus einem Gewerbebetrieb oder als Freiberufler, muss alle umsatzsteuerpflichtigen Erlöse gemeinsam betrachten.
Auch eine Wohneigentümergemeinschaft kann die Kleinunternehmerreglung wählen, wenn sie die Kriterien erfüllt und bisher nicht zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat, beispielsweise im Zusammenhang mit der Vermietung von Gewerbeflächen in der gemeinschaftlich genutzten Immobilie.
Typische Fälle und ihre steuerliche Behandlung
Verkauft der Vermieter Strom aus der Photovoltaik-Anlage an die Mieter im Haus, erzielt er Einkünfte aus dem Betrieb der Anlage, die einkommensteuerlich genauso befreit sind wie die EEG-Vergütung aus der Einspeisung des Überschussstroms ins Netz des örtlichen Netzbetreibers. Insoweit können auch Kosten und Abschreibung für die Anlage nicht steuerlich geltend gemacht werden. Anders ist das, wenn der Strom vom Vermieter (teilweise) für Allgemeinstrom oder Heizenergie genutzt wird, beispielsweise im Aufzug oder in einer Wärmepumpe. Dann wird kein Strom an Dritte geliefert, sondern der Vermieter nutzt den Strom zum Betrieb seines Gebäudes.
Praktikable Lösung
Als praktikable Lösung für diese Konstellation schlägt die Ingolstädter Steuerberaterin Sibylle Wirth vor, den Solarstrom steuerlich zu den anteiligen Herstellkosten aus dem Gewerbebetrieb zu entnehmen und bei der Vermietung einzubuchen, um sie dann dort als Kosten im Rahmen des Vermietungsaufwands geltend zu machen (formal als „Werbungskosten“ in der Anlage V für Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung).
Demgegenüber tauchen in der Buchhaltung des Vermieters auch Einnahmen auf, die im Rahmen der Vermietungseinkünfte zu versteuern sind. Nutzen Vermieter den selbst erzeugten Solarstrom im Haus für Allgemeinstrom und die Heizung, können sie mit den Mietern in der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich einen Wert zwischen der entgangenen Einspeisevergütung und dem vermiedenen Strombezugspreis aus dem Netz abrechnen, da der Strom ja sonst vom Energieversorger hätte bezogen werden müssen.
Michael Rogoll, Associate Partner der Kanzlei Rödl & Partner, weist in seinem Beitrag zu diesem Thema allerdings darauf hin, dass diese Handhabung zwar objektiv als angemessen und auch für den Mieter als vorteilhaft zu betrachten sei und sich weitgehend aus der Betriebskostenverordnung und Heizkostenverordnung ableiten lässt. Klare Regelungen dort würden aber mehr Rechtssicherheit schaffen.
Bei der Umsatzsteuer hängt die Situation, wie oben beschrieben, vor allem davon ab, ob der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist oder die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nimmt. Höchstrichterlich geklärt ist inzwischen, dass die Stromlieferung durch einen Vermieter grundsätzlich eine eigenständige Hauptleistung ist und keine unselbstständige Nebenleistung der Vermietung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat damit am 17. Juli 2024 auch entschieden, dass bei der Stromlieferung Umsatzsteuer anfällt, wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist. Ist er allerdings in der Kleinunternehmerregelung, hat auch das neuere BFH-Urteil keine praktischen Folgen.
Wiederverkäufereigenschaft von Mieterstrombetreibern
Knifflig kann es noch werden, wenn der Vermieter nicht nur den selbst erzeugten Solarstrom weitergibt (wie in der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung), sondern als Vollversorger seiner Mieter dazu noch Reststrom aus dem Netz bezieht und weiterverkauft. Der Vermieter wird damit nämlich aufgrund einer besonderen Regelung im Umsatzsteuergesetz zum Wiederverkäufer und Umsatzsteuerschuldner für den zugekauften Strom.
Der Netzversorger müsste den Reststrom dann ohne Umsatzsteuerausweis liefern und der Vermieter die fehlende Umsatzsteuer selbst beim Finanzamt anmelden und zahlen. Das gilt sogar dann, wenn er umsatzsteuerlicher Kleinunternehmer ist. Steuerberaterin Wirth hält diese aus anderen Gründen geschaffene Regelung im Fall des Mieterstroms für sehr unglücklich und wünscht sich von der Finanzverwaltung eine Ansage, dass Photovoltaik-Mieterstrombetreiber gerade keine Wiederverkäufer im Sinn des Umsatzsteuergesetzes (§13b Abs. 2 Nr. 5 in Verbindung mit Absatz 5) sind.
Ähnlich bei den Wohnungseigentümergemeinschaften
Was hier aus der Vermieterperspektive beschrieben wurde, gilt im Prinzip genauso für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wenn die Gemeinschaft die Photovoltaik-Anlage kauft und betreibt. Solange diese nicht umsatzsteuerpflichtig ist, lösen die internen Verrechnungen des Solarstroms keine steuerlichen Effekte aus, da es sich um die interne Nutzung des Gemeinschaftseigentums handelt. Ertragssteuerlich tritt die WEG hierbei gar nicht in Erscheinung und bleibt steuerfrei.
Übernimmt diese Aufgabe dagegen eine Teilgruppe aus der Gemeinschaft, zu der auch externe Teilnehmer gehören können, handelt es sich um eine andere Konstellation. Dann bildet diese Betreibergemeinschaft im einfachsten Fall eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die als eigenständige unternehmerische und Steuerperson agiert und Strom liefert und wie ein externer Dienstleister auftritt.
Alternative zur Stromlieferung
Anders als Solarstrom vor Ort zu liefern, lassen sich Photovoltaik-Anlagen auch mitvermieten. So können Vermieter auch die Balkone ihrer Wohnungen mit Steckersolargeräten bestücken und die kleinen Photovoltaik-Systeme an die Wohnungsnutzer pauschal mitvermieten. Eine Stromlieferung findet dann nicht statt, weil der Mieter selbst ja das Steckersolargerät betreibt und den Strom direkt nutzt. Auch eine Einspeisung ins Netz wird hier üblicherweise nicht abgerechnet. Der Vermieter kann die Anschaffungskosten steuerlich gelten machen, weil es sich nicht um Einnahmen aus dem Betrieb einer Photovoltaik-Anlage handelt, sondern um Einnahmen aus der Vermietung der Steckersolargeräte. Gelingt es ihm, pro System nicht mehr als 800 Euro zu bezahlen, kann er die Kosten schon im Anschaffungsjahr als Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) vollständig steuerlich geltend machen, da jedes Gerät ein selbstständig nutzbares Wirtschaftsgut ist.
Das Beispiel lässt sich auch für geteilt vermietete Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern von Mehrfamilienhäusern anwenden, wie auch für die Vermietung eines Einfamilienhauses mit Photovoltaik-Anlage. Der Vermieter ist dann nicht der Betreiber der Anlage, sondern betreibt die gewerbliche Vermietung einer Photovoltaik-Anlage im Rahmen der Vermietung einer Immobilie. Die Vermietung der Photovoltaik-Anlage ist nicht steuerfrei, dafür können Abschreibung und Betriebskosten wieder steuerlich geltend gemacht werden – einschließlich Sonderabschreibungsmöglichkeiten und Investitions-Abzugsbetrag (IAB).
Erster Überblick – viele Fragen?
Die Fallkonstellationen sind vielfältig und die besten Fragen kommen aus der Praxis. Deshalb freuen wir uns auf Ihre Nachrichten an die Redaktion zu diesem Thema – insbesondere auch von Steuerberaterinnen und Steuerberatern zu ihren Erfahrungen mit Photovoltaik-Anlagen in Mehrfamilienhäusern bei Ihren Mandanten. Wir können leider nicht versprechen, alle Fragen einzeln und direkt zu beantworten, wollen diese aber gern für einen Folgebeitrag mit unseren Experten diskutieren und auswerten. Thomas Seltmann
Der Artikel entstand mit freundlicher Unterstützung der Steuerberater Sibylle Wirth und Markus Sprenger. Sibylle Wirth ist auch Referentin der Spezialseminare zu Photovoltaik-Anlagen bei Steuerseminare Graf, die dort online abrufbar sind (https://www.steuerseminare-graf.de/seminare/pv-anlagen-und-co-2024-2025/).
pv magazine plus-Webinar zum Thema (Aufzeichnung):
Neustart für Photovoltaik im Mehrparteienhaus – Betriebskonzepte im Vergleich
Mit Johannes Jung, Projektleiter Photovoltaik bei der Energieagentur Regio Freiburg, zertifizierter Solar- und E-Mobilitätsberater der DGS Franken
Und mit Jochen Siemer, Senior Redakteur, pv magazine Deutschland
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Aus privater Betreiberperspektive in einem MFH scheitert die Realisierung wegen der Kosten und Aufwände: Neue Schaltschränke, Installation und Abbrechnung: Kaum Einnahnen dafür hohe Kosten. Für Mieter eine tolle Sache, im EFH immer ein gutes Geschäft, ist im MFH ein Verlustbringer. Ohne Aussichten auf Gewinn nutzt auch keine Steuerersparnis.
Der Gewinn entsteht max. aus der gemeinsamen Herstellung und Nutzung. Wenn bisher Gastherme Heizung lieferte, so wäre PV und WP im Zusammenspiel möglich. Speicher für EV mit separater Abrechnung. Klar, hohe Kosten. Aber mit genossenschaftlichem Ansatz hat das Charme. Zumal , wenn eh Sanierung Dach ansteht. Das natürlich jede Partei einen gewissen Verzicht aufbringen muss, für das Gelingen des Ganzen…muss jedem klar sein. In WEG kann das Gelingen, da man ja die Abrechnung jeweils separat hat. Natürlich kann es sein, dass der eine mehr Nutzen zieht als der andere. Das muss vorher ausdisskutiett werden. Die steuerlichen Belange sollten, wie die Komplexität des Artikels zeigen, komplett weggelassen werden. Privat kaufen und installieren, fertig. FA ist der K.O. und Kostentreiber schlechthin. Fehler sind da vorprogrammiert ohne teuren Beistand.
( „Der Vermieter ist dann nicht der Betreiber der Anlage, sondern betreibt die gewerbliche Vermietung einer Photovoltaik-Anlage im Rahmen der Vermietung einer Immobilie.“
Wahlfreiheit für die Mieter/Miteigentümer (eigene Photovoltaikanlage, angebotene Photovoltaikanlage)?
aber das dürfte, meistens (in der Normalsituation), nur ein untergeordnetes Detail sein? )
Möbliert mit Pauschalmiete vermieten. Dann ist man kein Weiterverkäufer, kann die Stromkosten allerdings dennoch als Betriebskosten ansetzen (sowohl den Strom der PV-Anlage als auch den Bezug).
Da würde ich sofort mit meinen Grafikkarten einziehen, billiger kommt man ja nicht an den Strom. Unter Volllast brauchen die leider 22.000 kWh jährlich…
Hört sich nach gewerblicher Nutzung an. Das wäre schon mal gar nicht zulässig. Zudem gibt es da zum Glück genug Möglichkeiten derartige Miete bei möblierten Wohnraum wieder loszuwerden.
Wie im Artikel auch beschrieben „Fallkonstellationen sind vielfältig“. Demnach kann man nicht pauschal sagen, ob sich Mieterstrom lohnt oder nicht. Vor allem im MFH kann es durchaus interessant sein. Natürlich kommt es auf die entstehenden Kosten an, und ob z.B. die Zähleranlage erneuert werden muss. Dennoch gibt es einige gute Anbieter wie zum Beispiel metergrid o.Ä. die sich dem Thema annehmen. Ich sehe hier klar Potential. Allerdings sollte jeder Fall einzeln betrachtet werden. Dennoch sollte immer ein Steuerberater hinzugezogen werden, sodass der Betreiber auch auf der sicheren Seite ist.