Solarize informiert über Vermarktungsoptionen für Photovoltaik auf vermieteten Gewerbeimmobilien

Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein haben bereits eine Solarpflicht für Nichtwohngebäude eingeführt, Bayern will nachziehen, weitere Bundesländer dürften folgen. Für viele Betreiber vermieteter Gewerbeimmobilien stellen sich damit einige Fragen: Welche Vermarktungsoptionen abseits der EEG-Vergütung gibt es – und auf welche rechtlichen und steuerlichen Stolpersteine sind hier zu achten? Das Stuttgarter Unternehmen Solarize Energy Solutions hat dazu die wichtigsten Punkte zusammengestellt. Das meiste davon betrifft auch die Betreiber von Post-EEG-Anlagen.

Als erste mögliche Option nennt Solarize Mieterstrommodelle. Die Mieter können im Rahmen ihrer Wahlfreiheit entscheiden, ob sie daran teilnehmen oder ihren Strom weiterhin von externen Anbietern beziehen möchten. Da die Netzentgelte für direkt verbrauchten Photovoltaik-Strom entfallen, ist der Mieterstrom aus dem lokalen Microgrid in der Regel günstiger als Netzstrom, so Solarize.

Allerdings bedeutet die erweiterte Gewerbesteuerkürzung – beziehungsweise die Gefahr für diese durch den Stromverkauf – für Immobiliengesellschaften eine echte Hürde. Eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit wie der Verkauf von Solarstrom kann in der Regel nicht im selben Unternehmen ausgeführt werden wie die Vermietung oder Verpachtung der Immobilien, erläutert Solarize. Um das Portfolio rechtssicher vom Solargeschäft zu trennen, könnten Immobiliengesellschaften eine Betriebsmittelgesellschaft zur Verwaltung des Mieterstrommodells ausgründen, die dann Stromlieferverträge mit den Mietern abschließt. Zudem weisen die Experten darauf hin, dass es neuerdings auch eine sogenannte Schmutzgrenze gibt, wenn der Stromverkauf nicht mehr als zehn Prozent der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausmacht.

Verpachtung als Alternative zu eigenem Mieterstromangebot

Nicht alle Immobiliengesellschaften sind berechtigt, eine Schwestergesellschaft eigens für das Mieterstrom-Geschäft auszugründen. Eine gängige Alternative ist Solarize zufolge die Verpachtung der Dächer, beispielsweise an Stadtwerke und andere Betreibergesellschaften, die dann selbst Mieterstrom anbieten. Zwar fällt beim Dachpachtmodell der wirtschaftliche Nutzen im Vergleich zum direkten Mieterstrommodell nach Angaben von Solarize deutlich geringer aus. Dafür profitieren die Mieter auch in diesem Szenario von den stabil niedrigeren Strompreisen. Ob die Verpachtung grundsätzlich wirtschaftlich ist, müsse im Einzelfall genau kalkuliert werden.

Für Betreiber von Post-EEG-Anlagen ab 300 Kilowatt Leistung sind auch Power Purchase Agreements (PPA), also langfristige Stromversorgungsverträge, wirtschaftlich interessant, so Solarize. Dabei schließen Anlagenbetreiber entweder einen Stromliefervertrag mit den zu beliefernden Unternehmen oder mit einem Stromhändler ab, der dann den Strom an die Verbraucher weiterverkauft.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Offsite-PPA (Stromversorgung außerhalb des Standorts) und Onsite-PPA (Stromversorgung direkt vor Ort). Bei klassischen Offsite-PPA wird Strom über einen fest definierten Zeitraum zu einem festen Preis über die Einspeisung ins Stromnetz an einen Vertragspartner geliefert. In Onsite-PPA stellt der Anlagenbetreiber den erzeugten Photovoltaik-Strom Verbrauchern auf demselben Gelände direkt zur Verfügung. Die Vertragspartner profitieren hier besonders durch die Einsparung der Netzentgelte sowie durch langfristige Preisstabilität.

Solarize weist zudem darauf hin, dass allen Vergütungsmodellen eines gemeinsam ist: Zur rechtskonformen Abrechnung des Stromes müssen die Anlagenbetreiber den erzeugten und verbrauchten Strom viertelstündig bilanzieren. Dies setzt ein modernes Messkonzept und Abrechnungssystem mit entsprechender Infrastruktur voraus.